Maximizar el crecimiento multifamiliar con la tecnología ERV

En los últimos años, el mercado de la vivienda multifamiliar en Norteamérica ha experimentado un crecimiento sustancial, impulsado por los cambios demográficos, las tendencias de urbanización y la evolución de las preferencias de los consumidores. Al igual que otras estructuras, uno de los principales focos de atención de los edificios multifamiliares ha pasado a ser la mejora de la calidad del aire interior (IAQ) y la eficiencia energética. En consecuencia, está creciendo el interés por los ventiladores de recuperación de energía (ERV ) como forma de proporcionar un aire interior más limpio y saludable, minimizando al mismo tiempo el consumo de energía.

¿Quién es la figura central que orquesta la transición hacia edificios multifamiliares más sanos y sostenibles? Esa persona clave es el contratista que supervisa todo este complejo proceso. Sin embargo, navegar por el panorama multifamiliar de Norteamérica puede ser desalentador, con muchos tipos de edificios diferentes y una gran variedad de códigos y normas a tener en cuenta.

Por lo tanto, hemos creado este resumen para ayudar a los contratistas a maniobrar a través de estos retos en el camino hacia mejores edificios multifamiliares. En esta entrada del blog, profundizaremos en el dinámico mercado multifamiliar de Norteamérica. Exploraremos su panorama actual y el crecimiento previsto, el papel de los avances en IAQ y eficiencia energética y cómo las ERV son una solución óptima para los contratistas.

Comprender los edificios plurifamiliares

Los edificios multifamiliares desdibujan los límites entre las clasificaciones residencial y comercial, y a menudo entran en ambas categorías dependiendo de varios factores. Como se explica en un artículo de Realized, los inmuebles multifamiliares suelen considerarse comerciales cuando constan de cinco o más unidades. Esta clasificación se debe principalmente a la naturaleza de inversión de estos inmuebles, que a menudo son propiedad de inversores o empresas de gestión inmobiliaria y se explotan con fines lucrativos. Además, los edificios plurifamiliares están sujetos a diferentes normativas de financiación, zonificación e impuestos, en comparación con las viviendas unifamiliares tradicionales.

Sin embargo, desde un punto de vista funcional, los edificios multifamiliares sirven principalmente como residencias para los inquilinos, lo que concuerda con la clasificación residencial. Ofrecen espacios habitables con comodidades como cocinas, baños y zonas comunes, lo que acentúa su carácter residencial. Además, los inquilinos de los edificios multifamiliares suelen firmar contratos de arrendamiento de viviendas, lo que refuerza aún más su aspecto residencial. En consecuencia, distintos códigos y normas de construcción clasifican los edificios plurifamiliares como residenciales y comerciales.

¿Los edificios plurifamiliares son residenciales o comerciales?

Según la Agencia de Protección del Medio Ambiente de EE.UU. (EPA), una de cada cinco personas en EE.UU. -unos 80 millones- vive en algún tipo de edificio plurifamiliar. La EPA continúa diciendo que los edificios multifamiliares incluyen casas adosadas, apartamentos y condominios de poca altura, apartamentos y condominios de altura media y apartamentos y condominios de gran altura.

Sin embargo, como indica el Departamento de Energía de EEUU (DOE), la definición precisa de «multifamiliar» difiere ligeramente según la agencia o el código. Por ejemplo:

• ASHRAE/IES 90.1 y 90.2 definen los edificios plurifamiliares de altura media y alta como los que tienen más de tres plantas sobre rasante y los edificios plurifamiliares de altura baja como los que tienen tres o menos plantas sobre rasante y contienen tres o más unidades individuales.
• El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU (HUD) define los edificios multifamiliares como cinco o más unidades, independientemente de los pisos.
• La Oficina del Censo de EE.UU. define los edificios multifamiliares como edificios residenciales que contienen unidades construidas una encima de otra y las construidas una al lado de la otra que no tienen una pared de suelo a techo y/o tienen instalaciones comunes (es decir, ático, sótano, planta de calefacción, fontanería, etc.).

Todas estas definiciones diferentes pueden resultar confusas. Afortunadamente, Realtor.com ofrece una definición concisa y sencilla: Una estructura multifamiliar es un edificio con más de una unidad donde pueden vivir personas, cada una con sus propias cocinas, salones, facturas de electricidad, etc., por separado. También denominadas unidades de vivienda múltiple o MDU, suelen encontrarse en zonas densamente pobladas, como las ciudades, donde el espacio es escaso. Las viviendas multifamiliares pueden ser de alquiler o en propiedad, o servir como inversión inmobiliaria donde los propietarios pueden cobrar el alquiler a los inquilinos. Realtor.com afirma que los edificios multifamiliares incluyen los siguientes tipos:

• Dúplex: Dos viviendas en una estructura independiente.
• Casa adosada: Cualquier número de viviendas adosadas por los lados con entradas independientes.
• Condominio: Residencia privada en un edificio o comunidad con varias unidades.
• Edificio de viviendas: Puede haber hasta cientos de viviendas en una misma estructura. A diferencia de las viviendas anteriores, las unidades de los edificios de apartamentos suelen ser alquiladas por los inquilinos en lugar de ser de su propiedad.

Crecimiento del mercado multifamiliar en Norteamérica

El crecimiento histórico de la vivienda multifamiliar en Norteamérica es inequívoco, como demuestran los datos facilitados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. De hecho, en octubre de 2022, el número de estructuras multifamiliares construidas en EEUU era aproximadamente un 50% superior a la media histórica anterior a la pandemia. Además, según Global Information, Inc, en 2022 el mercado multifamiliar estadounidense estaba valorado en 265.000 millones de dólares y se espera que alcance los 466.000 millones en 2030. Esto incluye una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 7,31% para el periodo previsto entre 2023 y 2030.

Aunque el crecimiento ha sido fuerte recientemente, las perspectivas del mercado multifamiliar de Fannie Mae para 2024 sugieren un panorama mixto caracterizado por una posible inestabilidad en medio de la incertidumbre económica. Aunque el sector multifamiliar ha demostrado históricamente resistencia, factores como las presiones inflacionistas, las interrupciones de la cadena de suministro y las tensiones geopolíticas pueden introducir volatilidad en el mercado.

A pesar de estos retos, varios motores principales permiten ser optimistas respecto al crecimiento del mercado multifamiliar en el futuro:

• Fannie Mae afirma que se espera que persista la demanda de viviendas de alquiler, impulsada por los cambios demográficos y las preferencias de estilo de vida, sobre todo entre las generaciones más jóvenes que buscan modalidades de vida flexibles. Por ello, se prevé que la demanda de viviendas plurifamiliares vuelva a aumentar hacia finales de 2024.
• Según JP Morgan, hay dos razones para una perspectiva multifamiliar positiva: 1) Un mercado laboral fuerte que ha ayudado a la estabilidad financiera de los inquilinos, 2) Un mercado inmobiliario tenso con tipos de interés elevados que puede seguir manteniendo a los posibles compradores de vivienda en el mercado de alquiler.
• CBRE afirma que los inmuebles multifamiliares están desempeñando un papel más importante para paliar la grave escasez (al menos 3,1 millones) de viviendas unifamiliares que está contribuyendo a los problemas de la propiedad de la vivienda, sobre todo en un entorno de tipos de interés altos.

El papel fundamental de los contratistas en la construcción multifamiliar

Los contratistas desempeñan un papel fundamental tanto en las nuevas construcciones como en las reformas del sector de edificios multifamiliares. En concreto, supervisan la gestión del proyecto, la coordinación de los subcontratistas y el cumplimiento de los códigos y reglamentos de construcción. También son responsables de proporcionar los materiales, la mano de obra y el equipo para el trabajo.

En los proyectos multifamiliares de nueva construcción, los contratistas son la columna vertebral del proceso de desarrollo, colaborando estrechamente con arquitectos, ingenieros y promotores para dar vida a los conceptos de diseño. Sus responsabilidades abarcan desde la preparación del terreno y los trabajos de cimentación hasta la instalación de sistemas de construcción como fontanería, electricidad y calefacción, ventilación y aire acondicionado. Los contratistas también navegan por complejas normativas de zonificación y códigos de construcción, garantizando su cumplimiento al tiempo que maximizan la eficiencia y la rentabilidad para sus clientes.

En los proyectos de rehabilitación de edificios multifamiliares, los contratistas aprovechan sus conocimientos especializados y su experiencia para modernizar los inmuebles multifamiliares existentes, mejorando la calidad del aire, la eficiencia energética, la seguridad y la funcionalidad general. La rehabilitación es necesaria para modernizar los edificios plurifamiliares anticuados y cumplir las normas de sostenibilidad y las expectativas de los inquilinos. Los contratistas son fundamentales en el proceso de revitalización de las estructuras antiguas, desde la implantación de sistemas de iluminación y calefacción, ventilación y aire acondicionado energéticamente eficientes hasta la mejora del aislamiento y la impermeabilización.

Códigos de edificación relevantes para los edificios plurifamiliares

Los códigos y normas de construcción de edificios plurifamiliares en EE.UU. son esenciales para garantizar la seguridad, la accesibilidad y la calidad de vida de los residentes. Estos códigos abarcan diversos aspectos de la construcción y el diseño, como la integridad estructural, la seguridad contra incendios, la ventilación, la eficiencia energética, la accesibilidad y otros. Sin embargo, la cosa se complica porque los edificios plurifamiliares se consideran estructuras tanto residenciales como comerciales.

Algunos de los códigos y normas más relevantes para los edificios plurifamiliares son el Código Internacional de Edificación (IBC), el Código Residencial Internacional (IRC), el Código Internacional de Conservación de la Energía (IECC), el Código Internacional de Incendios (IFC), el Código Mecánico Internacional (IMC), el Código Internacional de Fontanería (IPC), el Código Internacional de Edificios Existentes (IEBC), ASHRAE 62.1 (a partir de cuatro plantas), ASHRAE 62.2 (hasta tres plantas), ASHRAE 90.1 (edificios plurifamiliares de gran altura) y ASHRAE 90.2 (edificios plurifamiliares de poca altura).

Creciente atención a la IAQ y la eficiencia energética en los edificios plurifamiliares

Los edificios plurifamiliares desempeñan un papel fundamental en el panorama de la sostenibilidad, y cada vez se hace más hincapié en optimizar la calidad del aire y la eficiencia energética en estas estructuras. Como se indica en las directrices de la EPA sobre calidad del aire en las reformas de edificios plurifamiliares, dar prioridad a las mejoras de los sistemas de ventilación, el aislamiento y los electrodomésticos eficientes energéticamente no sólo mejora las condiciones de vida de los ocupantes, sino que también reduce el consumo de energía y las emisiones de gases de efecto invernadero.

Además, en la guía del DOE Integrating Health and Energy Efficiency in Multi-Family Buildings (Integración de la salud y la eficiencia energética en los edificios multifamiliares ) se subraya la importancia de mejorar la calidad del aire y la eficiencia energética en los edificios multifamiliares. Afirma que, para los edificios plurifamiliares situados en centros urbanos de alta densidad, un sistema de extracción o ventilación eficaz con filtración de partículas resulta fundamental para mejorar la IAQ. Además, afirma que las actualizaciones de eficiencia energética podrían mejorar la eficiencia de los edificios residenciales multifamiliares entre un 15 y un 30%, ahorrando 3.400 millones de dólares en costes de servicios públicos en todo EE.UU.

Las normas para edificios plurifamiliares hacen hincapié en mejorar la calidad del aire interior

Aparte de los destacados códigos de edificación enumerados anteriormente, hay varias normas relacionadas con la calidad del aire en los edificios que se aplican a las estructuras plurifamiliares. Una de las más notables y estrictas es la Norma de Edificación WELL (WELL Building Standard) del Instituto Internacional de Edificación WELL (IWBI). Otra es Fitwel, creada por los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades de EE.UU. (CDC) y la Administración de Servicios Generales de EE.UU..

WELL se centra en una ventilación eficaz y mejorada, que incluye:

• Conceder un crédito por el aumento del suministro de aire exterior un 30% por encima de la norma ASHRAE 62.2, y un crédito adicional por el 60% por encima.
• Ventilación controlada según la demanda con umbrales de dióxido de carbono (_CO2) con créditos crecientes de 900 ppm, 750 ppm y 600 ppm.
• Cumplir los umbrales de partículas, gases orgánicos y gases inorgánicos.

Fitwel incluye requisitos de comprobación de la IAQ, que exigen que los edificios certificados cumplan un mínimo de cinco medidas de la siguiente lista:

• Partículas inferiores a 25 μg/m³.
• Dióxido de carbono inferior a 1100 ppm o 700 ppm sobre ambiente.
• Compuestos orgánicos volátiles totales inferiores a 500 μg/m³.
• Monóxido de carbono inferior a 9 ppm.
• Formaldehído inferior a 27 ppb.
• Humedad relativa entre 30-60%.

Se requiere una mayor eficiencia energética en los edificios plurifamiliares

A partir de 2023, el DOE exige que todos los nuevos sistemas residenciales centrales de aire acondicionado y bombas de calor que se vendan en EE.UU. cumplan unas nuevas normas mínimas de eficiencia energética. Esto significa que estos sistemas en edificios plurifamiliares también deben cumplir los nuevos requisitos de eficiencia energética.

Las nuevas normas del DOE, que entraron en vigor en 2023, exigen un coeficiente de eficiencia energética estacional (SEER) -las calificaciones SEER más altas indican una mayor eficiencia energética- no inferior a 14 SEER para los sistemas residenciales de la zona norte de EE.UU. En la zona sur del país, donde las cargas de refrigeración representan una mayor parte del consumo energético doméstico, se exige una calificación de 15 SEER. Antes era de 13 y 14 SEER respectivamente.

Por qué los ERV son la mejor opción para los edificios plurifamiliares

La ventilación con recuperación de energía es crucial para maximizar tanto la IAQ como la eficiencia energética en todo tipo de estructuras. Las ERV proporcionan una ventilación equilibrada intercambiando partes iguales de aire viciado interior con aire fresco exterior, al tiempo que recuperan energía de la corriente de aire saliente. Al preacondicionar el aire entrante, las ERV ayudan a mantener temperaturas interiores confortables y reducen la carga de trabajo de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Esto reduce el consumo de energía y las facturas de servicios, y ayuda a cumplir los estrictos códigos y normas de construcción en materia de calidad del aire y eficiencia energética.

¿Qué significa esto para los edificios plurifamiliares? Las ERV destacan como la elección óptima para edificios plurifamiliares, priorizando tanto la IAQ como la eficiencia energética, por varias razones. En primer lugar, las ERV facilitan una ventilación continua, garantizando un suministro constante de aire exterior fresco y filtrado, al tiempo que expulsan el aire interior viciado. Este flujo de aire constante ayuda a mantener altos niveles de IAQ al minimizar los contaminantes, los alérgenos y la acumulación de humedad, lo que es crucial para la salud y el confort de los residentes.

En segundo lugar, las ERV incorporan mecanismos de intercambio de calor y humedad, lo que les permite recuperar la energía total de la corriente de aire saliente y transferirla al aire fresco entrante. Este proceso reduce significativamente la energía necesaria para calentar o enfriar el aire entrante, lo que supone un ahorro sustancial de energía y una mejora de la eficiencia energética mediante una ventilación sostenible.

Además, las ERV funcionan independientemente de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, lo que permite controlar la ventilación de unidades individuales o zonas comunes, mejorando así la gestión general de la calidad del aire y optimizando el consumo de energía. Al combinar un rendimiento de ventilación superior con la capacidad de recuperación de energía, las ERV se perfilan como la solución más eficaz para los edificios plurifamiliares que buscan simultáneamente mejorar la IAQ, promover la eficiencia energética y reducir costes.

ERVs RenewAire: La solución óptima para edificios plurifamiliares

Las ERV RenewAire destacan como la mejor opción para edificios plurifamiliares por su inigualable eficiencia energética y su tecnología de vanguardia. Con características como el núcleo entálpico y los motores de velocidad variable, las ERV RenewAire capturan y transfieren eficazmente tanto el calor como la humedad, manteniendo así un entorno vital cómodo y saludable de forma sostenible. Esto es especialmente crucial en entornos multifamiliares, donde las necesidades de ventilación son diversas y constantes, ya que las ERV RenewAire destacan por proporcionar un flujo de aire equilibrado y controlado en todo el edificio.

Específicamente para contratistas, el compromiso de RenewAire con la durabilidad, la fiabilidad, la facilidad de instalación y la asistencia técnica la convierten en la opción preferida para quienes buscan rendimiento y valor a largo plazo. Además, RenewAire ofrece ahora el Control de Ventiladores BACnet, una solución económica y simplificada para conectar las ERV con un sistema de gestión de edificios (BMS) o un sistema de automatización de edificios (BAS).

Entre las opciones disponibles de ERV RenewAire, las mejores opciones para entornos multifamiliares son la Serie SL, la Serie GR y la Serie EV Premium.

En resumen

A medida que el mercado de la vivienda plurifamiliar sigue creciendo y evolucionando, los contratistas están a la vanguardia de la transformación de estas estructuras en espacios vitales más saludables y sostenibles. A pesar de la complejidad de los códigos y normas de construcción, los contratistas desempeñan un papel fundamental a la hora de orquestar la transición hacia la mejora de la calidad del aire y la eficiencia energética en los edificios multifamiliares.

Con el fuerte crecimiento del mercado multifamiliar y la continua expansión prevista, la demanda de soluciones innovadoras como las ERV RenewAire va en aumento. Estos sistemas no sólo optimizan la eficiencia energética, sino que también dan prioridad al bienestar de los ocupantes proporcionándoles un aire interior limpio y fresco. Junto con RenewAire, los contratistas pueden aceptar el reto de mejorar los edificios plurifamiliares, allanando así el camino hacia un futuro en el que la sostenibilidad y el confort coexistan armoniosamente. En última instancia, esto beneficia a los residentes, al medio ambiente y al balance final.

Para obtener más información sobre cómo RenewAire puede ayudar a los contratistas a mejorar la calidad del aire y la eficiencia energética en edificios multifamiliares, ponte en contacto con nosotros hoy mismo.